上海虹口探索物业承担老小区加梯管理责任，实施效果如何？

为了解决“悬空老人”的下楼难题，近年来，上海持续推进既有多层住宅加装电梯工作。然而，随着时间的推移，许多加装的电梯已临近或超出了免费维保的年限，存在后续管理真空的安全隐患。

近日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局与区市场监督管理局联合发布《关于推进既有多层住宅加装电梯物业接管及后续管理工作的实施方案》，对做好加梯“后半篇文章”进行了明确规定。实施成效如何？还有哪些痛点问题亟待破解？记者进行了一番调查。

为了加梯这件事，居委干部“操碎了心”

沪上首个实现加装电梯全覆盖的江湾镇街道逸仙小区，最近又开始了新的探索。原先居民们的加梯议事厅，现在变身为协商加梯后续管理的场所。根据区里出台的《实施方案》，应由物业公司作为加梯的使用管理单位，承担管理责任。

“我们正在陆续开展楼栋居民座谈，成功一台，移交一台，是以这样的方式跟物业进行移交。”居民区党总支书记沈伟瑶坦言，要推动居民和物业公司协商一致，成功签署托管协议，并不是件容易的事。

有些居民会有拖延的想法，认为新装的电梯一般不会“出事”；也有人会对维保费用该收多少、每户人家出多少份额等事宜有所疑问。于是，在推进加梯工作中，出面组织居民的居委干部们跨前一步，和街道、业委会一起组织居民协商电梯托管的议事会。“希望可以把那些存在的隐患提前防范一下，我们现在还在不断推进这件事。”居委干部沈伟瑶说。

争议焦点:电梯托管费出多少？怎么出？

在协商过程中，电梯管理的费用往往是争议的焦点。在欧阳路街道大西小区也遇到了类似的问题，最终由街道搭建共治共商平台，畅通居民诉求沟通渠道。

居民施先生住在一幢6层楼的老公房里。他说，自从加装了电梯，生活的幸福指数提升了不少。尤其是楼里还有位90岁的高龄老人，之前没有电梯，想下楼都是“奢望”，确实有些心酸。

但施先生也表示，楼里的电梯管理费用一年要一万两千多元，由14户人家分摊，对许多老人来说，还是一笔不小的开销。“一年交一千块左右，我认为电梯的维护保养费用还比较高，希望能够降下来。”

价格太高？物业喊冤:我们不挣钱

在《实施方案》中，按照使用管理费、维护保养费、电费等类目进行了测算，每年总金额约在8800多元到13000多元。但在具体议价过程中，一些物业公司往往就高不就低，引发居民的不满。

带着这一问题，记者也走访了一些物业公司。宏阳物业总经理杨泰尊坦言，在和居民的沟通中，相对争议较大的是在于电梯的保洁费用。“集中的矛盾体现在保洁费这一块，我们列出的单价可能高于业主的心理预期。”

杨泰尊表示，每个小区加装电梯的数量不稳定，目前来看，由物业接管的总量还不大，导致人力成本较高。“在指导价格区间是以25-50台电梯为基准，但是我们现在以小体量的电梯来说，没有办法满足这个基准的。同样一个人的成本，只有少量的人摊。”

至于未来是否有降价的空间，杨泰尊表示，每年都会根据所管理的体量，来做一个相应的测算，“有可能会降价”。

在逸仙小区的29台加装电梯中，15台的后期维保方案通过楼组征询，已由物业公司正式接管，其他楼栋的签约还在推进过程中。爱仁物业总经理蔡俊说，目前该小区每部电梯每个月的托管总费用为730元，其中保洁费50元。按目前的15台测算，一个月才750元，其实远低于最低工资标准。

“我们在小区里服务了20年了，还是要把加装电梯这件利民的好事做好。”蔡俊说，逸仙小区常住人口2381人，60岁以上老年人口900余人，比例超过37%，老龄化较为严重。老年人“上下楼难”问题突出，做好加装电梯的“后半篇文章”更显重要。

如何找到破题之道？

为积极寻求破题路径，凉城新村街道在不同小区分类施策，制定了《运维管理菜单》，将责任、事项、费用等分门别类，指导业主逐一“点单”，定制方案。

凉东小区19个门栋加梯后，已成功完成了17个门栋的物业托管，剩余2个门栋也接近签约尾声。

佳灵杰凉东小区物业经理陈晓春说，对没有过维保期的电梯，一个月只收取100元的费用，着重为居民解决事关安全的“五方通话”接听问题。“接到小区门岗，我们有24小时的人员值守。之前居民没有委托的时候，他们就是把‘五方通话’装在楼道里面，就会导致真的出现问题，楼道里没有人接。”

近年来，虹口区全力推进加装电梯工作，自2015年到今年3月底，该区投入使用的有548台，在建的有153台。

“在这个方案里明确，在居民征询的时候，就要把‘管’的方案给明确。”虹口区房管局住房保障科科长姚浩说，通过这次《实施方案》的出台，明确将物业接管方案纳入加装电梯前期征询方案中，并要求加装电梯完成综合竣工验收并达成接管协议后，方可交付使用，避免后续“打补丁”。

对物业企业，方案也“奖惩分明”，按照《虹口区住宅小区物业服务达标奖励实施意见》，将小区加装电梯的接管情况纳入当次物业服务达标奖励考核范畴，实施“额外奖励”和“一票否决”，鼓励物业接管。同时，如因居民服务费用交纳不及时、相关义务履行不到位等原因导致委托服务无法继续，物业企业作为使用管理单位可按程序暂停电梯使用，各行业管理部门支持物业企业维护合法权益。

加装电梯不仅要“有人建”，更要“有人管”，安全健康地运行。“我们希望通过完善这个制度，形成长效的管理机制。”姚浩说。